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住房租赁新力量崛起,地《方国》资密集{发力}长租公寓
来源:东北网 编辑:庞家康少 2026-05-21 08:51:24

把与住房租赁新力量崛起,地《方国》资密集{发力}长租相关的情况拆开来看,重点主要集中在几个方面。

在住房租赁赛道,一股新的力量正在崛起——地方国资。

换个角度看,不过,相较于主打提供保租房的地方国资企业,房企或其他市场主体打造的长租公寓,当前依然要处理好低效资产对盈利的影响。

进一步说,徐锴认为,不动产领域正处在非常关键的转折点过去十年,行业依赖的是增量开发,但如今不动产逻辑正在回归本质,更关注稳定的现金流创造能力、能否带来长期的可持续回报长租房业务不再只是补充选项,而是值得深耕的赛道。

此外,随着租赁住房公募 REITs 迈入常态化发行阶段,住房租赁领域 " 私募基金 + 全周期信贷支持 + 公募 REITs" 的全周期金融闭环已初步形成,清晰的退出路径与相对稳定的分红预期,正驱动各类机构积极布局长租资产。

放到整体脉络里看,租房需求端也在发生明显变化曹晶晶表示,当前,"95 后 "、"00 后 " 成为租房主力,对居住品质、社交空间和服务的要求更高,对高品质集中式长租公寓的偏好较为突出,进一步放大了市场的 " 结构性 " 供给缺口。

换个角度看,结合第七次人口普查数据看,2020 年我国城镇租赁家庭户超过 6000 万户,而截至 2026 年 4 月,TOP30 长租企业管理房源仅 200 万间左右,其中开业规模不足 150 万间,行业机构化渗透率与海外成熟市场相比存在较大差距。

换个角度看,地方国企发力长租公寓业务,一方面是加大保租房供给、践行国企责任的举措另一方面,从市场化角度看,长租公寓行业同样存在政策及市场机遇。

进一步说,克而瑞长租表示,从核心城市的集中式公寓市场看,目前国企系租赁品牌已成为重要供给主体其中,武汉国企市占率达 78%成都、上海国企品牌数量多、房源规模大,市占率分别达 45%、34%,处于强势参与地位杭州、广州、北京国企房源体量偏小,市占率均不足 15%,仍然有提升空间。

进一步说,中指研究院指数研究部总经理曹晶晶告诉第一财经,对于地方国企而言,布局长租赛道并非单纯的商业考量,也是践行国企社会责任的直接体现,通过加大保租房供给力度,切实缓解新市民、青年人等重点群体的阶段性住房困难。

需要注意的是,对首创集团这家地方国企而言,这是其地产业务整合后转型的重要一步早在 2021 年,上市房企首创置业正式退市,首创城发成为集团新的房地产业务平台,并提出 " 城市开发、城市运营、城市更新 " 三大主业方向。

放到整体脉络里看,根据规划,首创集团在 " 十五五 " 期间,长租房业务计划投资总规模超 200 亿元。

需要注意的是,首创和园 ‌ 是 ‌ 首创集团 ‌ 旗下的长租房品牌,由 ‌ 首创城发 ‌ 负责运营,主要提供 ‌ 保障性租赁住房 ‌ 及长租公寓服务目前已在北京、上海、天津、青岛等 ‌ 城市布局 22 个项目 ‌,管理房源规模超 ‌1.3 万间,综合出租率在 95% 以上。

换个角度看,中指研究院数据显示,2026 年 4 月,我国 TOP30 集中式长租公寓企业累计开业房源量为 145.7 万间,期内部分民营长租企业继续关停 " 包租 " 模式门店。

从细节来看,地方 " 国企系 " 力量崛起。

进一步说,过往几年,长租公寓行业经历了数次起伏,传统规模驱动的扩张模式面临挑战,一些运营及管理失控的企业被出清与此同时,我国长租市场依然存在结构性缺口,机构化渗透率较低,各路资本对长租公寓的热情攀升。

从细节来看,日前,北京市国资委控股企业首创集团,宣布将长租业务作为城市发展板块的核心战略方向,计划两年内管理规模达到 3 万间," 十五五 " 期间管理规模达到 5 万间同时,4 家银行合计提供 600 亿元长租房专项授信额度。

从细节来看,曹晶晶表示,当前保租房已成为集中式长租公寓供应的重要组成部分,其大规模入市平抑了市场租金,但一定程度上也给市场化长租机构带来竞争压力过去主流的 " 包租赚差价 " 模式难以为继,未来能支撑企业盈利的,一是精细化运营带来的效率提升,二是增值服务贡献的增量收入。

放到整体脉络里看,他还表示,越来越多的长期资本,也开始把长租房作为核心配置方向,去年全国租赁住房大宗交易规模突破 150 亿综合来看,行业在变、资本在进、政策在推,这几个力量叠加在一起,长租房行业正迎来前所未有的机遇期。

进一步说,因此曹晶晶认为,尽管当前行业竞争压力有所上升,但长租公寓的商业模式已趋于成熟从成本角度来看,近几年存量住宅、商办等物业价格回落至合理区间,对拥有低成本资金的机构而言,当前正是低价收购优质资产的窗口期。

从政策环境看,2025 年《住房租赁条例》正式施行,《" 十五五 " 规划纲要》也强调 " 规范发展住房租赁市场,培育市场化专业化租赁企业 "在政策引导下,资金支持、政策红利等资源正在进一步向合规主体集中。

换个角度看,仅以北京市场为例,首创城发集团党委副书记、董事、总经理徐锴表示,北京的新市民和青年群体的规模超过 520 万人,对应的租住需求至少 200 万套不过在供给端,大量的房源供给来自小业主、个体出租人,机构化租赁占比未超过 20%。

换个角度看,曹晶晶对第一财经表示,从市场容量看,长租公寓市场依然存在 " 结构性缺口 "。

从细节来看,市场存在结构性缺口。

换个角度看,另一方面,这也是盘活城市存量资产的关键举措,通过将存量闲置或低效利用的资产转化为保租房房源,既能促进房地产去库存,又能优化保租房供给结构在城市 " 抢人大战 " 背景下,地方国企构建的 " 一张床、一间房、一套房 " 多层次租赁住房体系,已成为城市降低居住成本、完善公共服务配套的重要载体。

放到整体脉络里看,如今,首创城发运营的长租业务全面提速,被业内视为其从不动产开发正式转向住房运营,聚焦保障性住房、长租住房等领域,打造白领公寓、蓝领公寓等产品以 " 小开发、大运营、好服务 " 为方向,推动企业向运营驱动转型。

需要注意的是,在长租公寓这个相对长周期、微利的行业,为何还有企业在加大布局?

换个角度看,日前,首创集团更是正式官宣,旗下长租住房业务将全面提速,计划 2 年内管理规模突破 3 万间," 十五五 " 期间规模达到 5 万间,打造北京长租住房第一品牌同时,全面实施 " 重资产 + 轻资产 +REITs" 三轮驱动发展模式。

换个角度看,与此同时,在长租公寓这个赛道,地方 " 国企系 " 开业规模保持增长,今年 4 月在 TOP30 企业开业规模中的占比提升至 27%," 首创和园 " 新晋上榜。

换个角度看,长租公寓尤其是集中式公寓赛道,正上演一场 " 有增有减 " 的行业洗牌。

从细节来看,对地方国企而言,布局长租住房除了商业考量,也是立足宏观战略层面的决策,即通过加大保租房供给力度,缓解新市民、青年人等重点群体的阶段性住房困难。

换个角度看,其他城市也涌现出更多国资 " 入局者 "今年 4 月,业内 TOP30 集中式长租公寓企业,累计开业房源量共 145.7 万间,其中地方国企系占比提升至 27%。

需要注意的是,她认为,对市场化长租机构而言,应转向轻资产托管为主,通过品牌输出、管理输出收取服务费,规避租金差价波动风险避开低价内卷,聚焦市场化高品质公寓、家庭式长租等细分领域主动对接政策,将部分房源纳入保租房体系,享受税收减免等政策红利总体而言,市场化长租机构需摒弃价格战思维,通过 " 轻资产、差异化、精细化 " 的发展路线实现盈利突围。

综合来看,围绕住房租赁新力量崛起,地《方国》资密集{发力}长租的关键点并不只在表面信息,更在于细节推进和后续反馈。

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