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万科最值钱的【资产】《浮出》水面
来源:东北网 编辑:应成 2026-05-22 02:24:57

把与万科最值钱的【资产】《浮出》水面相关的情况拆开来看,重点主要集中在几个方面。

从王石辟谣 " 被抓 ",到今年一季度持续亏损、瘦身,拟 32.7 亿元转让环山集团股权,进入 2026 年的万科,依旧深陷舆论漩涡。

换个角度看,此前据多家媒体援引消息人士称,全球物流及新型基础设施巨头普洛斯(GLP)计划最快于今年第二季度向港交所递交上市申请此次 IPO 目标集资额不少于 10 亿美元,公司目标估值约达 200 亿美元。

放到整体脉络里看,实际上,万科当前 A+H 股总市值约 460 亿元(截至 5 月 11 日),折合美元约 67 亿元,按普洛斯 200 亿美元的目标估值,万科手中的股权价值约 42.8 亿美元,已占其总市值的 63.9%。

放到整体脉络里看,回顾万科与普洛斯结缘,双方在资本层面的联手始于上一轮普洛斯从新加坡资本市场退市。

进一步说,尽管后续在 2024 年及之后曾数次有消息传出,万科因面临流动性压力,与粤海控股等潜在买家洽谈出售所持普洛斯 21.4% 股权不过截至目前尚未有关于该出售事项的官方消息更新。

换个角度看,按普洛斯 200 亿美元的目标估值测算,万科持股对应价值约 42.8 亿美元而多家机构的分析还显示,市场普遍预期普洛斯上市的估值区间或在 250 亿至 300 亿美元由此万科的持股价值有望达到 53.5 亿至 64.2 亿美元这几乎相当于万科当前的 A+H 股总市值。

需要注意的是,开发类房地产企业传统核心资产以土地储备、待售物业为主,对比万科 2025 年年报披露的土储、物业情况,普洛斯股权的估值、变现潜力似乎已超越万科自身持有的核心资产。

进一步说,一般而言,土地转化为成熟的待售物业需 2-3 年的开发周期,还面临市场波动与减值压力,如 2025 年万科就新增计提存货跌价准备 208.26 亿元。

需要注意的是,对比之下,截至 2025 年 9 月 30 日,普洛斯全球资产管理规模约 800 亿美元,总资产净值约 200 亿美元根据其披露的 2023 年年度业绩公告及资产负债表,普洛斯彼时总资产账面价值约 1762 亿元。

此外,与万科当前总市值对比,万科 A+H 股最新总市值约 460 亿元,约合 67 亿美元,按普洛斯 200 亿美元的目标估值,万科持有的股权价值约 42.8 亿美元,约合人民币 293 亿元,较 170 亿元投资成本增值 72.4%。

进一步说,与传统的 " 物流地产商 " 模式相比,普洛斯未来的成长潜力在于 " 物流 + 数据中心 + 新能源 " 的生态协同及 800 亿美元的管理规模。

进一步说,作为承担起第二增长曲线角色的新兴业务,官方数据显示,2025 年普洛斯算力中心业务全年收入同比增长 32%,已交付 IT 负载超 420 兆瓦。

同时,普洛斯主要通过 " 开发 - 运营 - 证券化 - 再开发 " 的模式循环,此类轻资产模式通常更易于在二级市场获得估值溢价。

从细节来看,目前普洛斯 200 亿美元目标估值对应的市盈率约 8.5 倍,与行业平均水平持平,估值具备合理性。

放到整体脉络里看,但无论行业竞争格局如何变化,普洛斯能否顺利 IPO,其对于正处化险攻坚期的万科都是最具确定性的高价值资产。

换个角度看,风波不断的背景下,普洛斯再度赴港 IPO 的传闻对当下的万科来说可算是一个利好消息。

换个角度看,尽管普洛斯官方对上市传闻表示 " 不予置评 ",不过若能成功登陆联交所,一方面普洛斯可借此一举回报投资人另一方面,一直化险攻坚的万科,也可借助这个 " 退出窗口 " 缓解资金压力,或是凭此获得新的估值支撑。

放到整体脉络里看,8 年前 " 种下的树 "。

从细节来看,在 2017 年那场私有化收购中,万科牵头联合厚朴投资、高瓴资本等组成财团,以约 790 亿元完成对普洛斯的私有化收购,其中万科出资约 169-170 亿元,获得 21.4% 股权。

进一步说,结合此前几年万科数度欲出售普洛斯股权,以及其近年所面临的经营压力,这棵在 8 年前种下的树也成了万科后来 " 好乘凉 " 的关键资产——若普洛斯 IPO 落地,将为万科提供 " 退出窗口 "、股权流动性和估值层面的显著提升。

需要注意的是,普洛斯股权价值力压万科传统核心资产。

放到整体脉络里看,截至 2025 年末,万科拟开发产品即土地对应的账面价值为 778.8 亿元、在建开发产品即期房 1788.2 亿元,土地及在建期房合计货值约 2567 亿元。

同时,截至 2025 年末,万科已完工开发产品,也就是待售现房,对应的账面价值约 1144.5 亿元鉴于易居研究院在去年 11 月发布的一份报告显示,全国百城新建商品住宅去库存周期即存销比为 27.4 个月,万科当前现房资产变现效率仍然承压。

从兑现效率看,万科持有的普洛斯 21.4% 股权,在解禁期过后可通过二级市场在 1-2 个交易日变现,且无需承担开发及销售成本增长速度上,2021-2023 年普洛斯总资产复合增长率约 8.7%,也超过房企今时今日投资拿地的增速。

进一步说,普洛斯的溢价与万科的收益。

放到整体脉络里看,公开资料显示,截至 2025 年 9 月 30 日,普洛斯全球资产管理规模约 800 亿美元,总资产净值约 200 亿美元在全球与超过 140 家机构投资者建立合作关系其中在中国的 70 个地区市场运营约 450 处物流仓储及制造研发等产业基础设施,运营面积超过 4000 万平方米,算力中心 IT 负载达 1400 兆瓦,新能源开发规模超 2 吉瓦。

放到整体脉络里看,这意味着,高增长、高毛利的新兴业务,有望推动普洛斯估值从 " 物流地产 " 向 " 科技 + 新能源 " 切换。

需要注意的是,以其在中国内地发行的中金普洛斯 REIT 运营情况来看,该基金在 2023-2025 年连续三年按当年末市值计算的分派率保持在 5% 以上,在 11 只已上市仓储物流 REITs 中表现较好后续伴随内地公募 REITs 市场进一步扩容,更多物业有望证券化,提升资产流动性及估值。

换个角度看,不过回到万科自身,当前普洛斯 IPO 仅为市场传闻,递表时间、融资规模以及能否成功上市均有变数,同时港股波动或物流行业周期调整也可能导致股权缩水更重要的是,亚马逊、京东等企业布局自有物流,也为这家全球物流地产巨头带来竞争压力。

换个角度看,去年万科归母净亏损 885.56 亿元,资产总额约 1.0 万亿元,负债总额约 7847.6 亿元,净负债率达 123.48%,一年内到期的有息负债就有 1605.6 亿元普洛斯股权既是稳定的分红来源,更是可快速变现的优质流动性储备,无论 IPO 是否落地,其都将成为万科优化资产结构、缓解债务压力的 " 最值钱 " 资产。

整体来说,理解万科最值钱的【资产】《浮出》水面时,不能只看单一片段,还要结合背景、变化和结果一起判断。

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